Após mais de um ano de espera, o Conselho Monetário Nacional (CMN) finalmente regulamentou a utilização de imóvel como garantia em mais de uma operação de crédito imobiliário. A medida, prevista no novo Marco Legal das Garantias, sancionado em outubro de 2023, só pôde entrar em vigor com a regulamentação do CMN, que foi concluída recentemente.
De acordo com a nova legislação, o consumidor poderá oferecer um imóvel como garantia para várias operações de crédito simultâneas, desde que tenha uma moradia extra. “Isso vale se o tomador tiver uma moradia extra, sendo proibida a inclusão do imóvel único como garantia de um empréstimo”, explicou o governo. A medida visa proteger as famílias, pois a vedação impede que um imóvel único seja tomado caso o mutuário deixe de pagar a dívida. “Essa vedação impede que uma família fique sem moradia e tenha o imóvel tomado se deixar de pagar uma dívida”, completou.
Antes dessa mudança, um imóvel só podia ser usado como garantia em uma única operação de crédito, mesmo que o valor do financiamento fosse menor que o valor do imóvel. Agora, no entanto, a diferença entre o valor da operação de crédito e o valor do imóvel dado como garantia poderá ser utilizada em outras operações, desde que realizadas na mesma instituição financeira.
Por exemplo, se um imóvel de R$ 300 mil for dado como garantia para um empréstimo de R$ 50 mil, os R$ 250 mil restantes poderiam ser usados em outra operação de crédito, após o acordo com o banco. Isso só era possível antes quando o empréstimo fosse quitado ou em caso de leilão, quando o valor restante poderia ser acessado. “Agora, os R$ 250 mil restantes poderão ser usados para outras operações de crédito, comprometendo todo o valor da casa”, destacou a resolução. Porém, o imóvel não poderá ser dado como garantia para diferentes bancos ao mesmo tempo.
A nova regulamentação também estabelece uma série de regras para as operações que envolvem o mesmo imóvel como garantia. Caso um imóvel sirva de garantia para mais de uma operação de crédito, a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas não pode exceder o limite de crédito aplicado à operação original.
Além disso, as novas operações podem ter condições de remuneração, atualização e amortização distintas das da operação original, trazendo maior flexibilidade para os mutuários.
Outra inovação importante foi a autorização para que as instituições financeiras requeiram uma “garantia securitária” nos empréstimos garantidos por imóveis residenciais. Isso inclui a cobertura para riscos de morte, invalidez permanente do mutuário e danos físicos ao imóvel. Segundo o Banco Central (BC), a garantia secundária visa aumentar a segurança no compartilhamento de garantias, caso ocorra algum sinistro.
O BC ainda destacou que, ao exigir a garantia adicional, as instituições financeiras não podem impor restrições à escolha da apólice de seguro por parte dos mutuários, mantendo a liberdade do cliente para contratar as coberturas de vida e invalidez.
Em nota, o Banco Central afirmou que “as medidas aprovadas contribuem para o estabelecimento de condições adequadas para otimizar o aproveitamento de ativos imobilizados por parte de devedores e de credores, com potencial de ampliar a concessão de crédito imobiliário, especialmente de empréstimos a pessoas naturais garantidos por imóveis residenciais, preservando-se, ao mesmo tempo, a robustez das regras de originação aplicáveis às operações de crédito imobiliário”.
Com as informações da Agência Brasil
Foto: Marcello Casal Jr. / Agência Brasil
