Aprovada em 2023 e agora em fase de regulamentação, a Reforma Tributária promete mudar de forma significativa a forma como o Brasil cobra impostos, afetando diretamente o setor imobiliário. O novo modelo, que cria o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), busca unificar tributos federais, estaduais e municipais, prometendo maior simplificação e transparência. Contudo, surgem dúvidas sobre os custos e os impactos dessa mudança na rotina de construtoras, incorporadoras e proprietários de imóveis.
“Atualmente, o sistema se baseia em regimes distintos, com normas diferentes a depender da localidade. A reforma propõe maior uniformidade, simplificação e eficiência”, afirma Gabriel Santana Vieira, advogado tributarista. Ele explica que a criação do IVA dual trará um sistema mais simples e previsível, substituindo a estrutura atual, que é considerada complexa e fragmentada.
O setor imobiliário, que já convive com uma das cargas tributárias mais complexas do país, atualmente paga uma combinação de tributos, como PIS, Cofins e ISS, com regras variáveis conforme o regime tributário e a cidade onde a empresa atua. Além disso, o Regime Especial de Tributação (RET) e os impostos sobre a compra, venda e locação de imóveis são comuns na área. Com o novo modelo de IVA dual, a expectativa é reduzir essa fragmentação. O IBS e a CBS incidirão sobre o valor agregado em cada etapa da cadeia produtiva, substituindo tributos atuais e permitindo um aproveitamento mais amplo de créditos tributários. Gabriel destaca que esse novo modelo pode gerar mais transparência aos processos fiscais, trazendo maior previsibilidade e eficiência ao setor.
Os desafios: custos e alíquotas
Apesar dos ganhos esperados com a simplificação, a grande preocupação está no tamanho das novas alíquotas. Se forem muito altas, os benefícios da reforma podem ser anulados, encarecendo imóveis e reduzindo margens de lucro. O especialista alerta que o impacto final dependerá da definição das alíquotas: “Caso sejam muito elevadas, podem neutralizar os benefícios trazidos pelo crédito amplo, encarecendo o preço final dos imóveis, com repercussões negativas tanto na habitação popular quanto no mercado de médio e alto padrão.”
Além disso, os regimes específicos para a construção civil e a habitação, considerados estratégicos para a economia, ainda precisam ser regulamentados, o que gera incertezas. Outro ponto de atenção é o período de transição, que ocorrerá entre 2026 e 2033. Durante esse período, as empresas terão que conviver com os dois modelos tributários, exigindo maior controle de processos, atualização de sistemas e revisão de contratos de longo prazo. “O período de transição exigirá das empresas planejamento, tecnologia e equipes bem preparadas”, reforça o advogado.
Mudanças nas locações e para pessoas físicas
A Reforma também impactará a tributação sobre aluguéis e cessões de imóveis. As pessoas jurídicas passarão a pagar o novo IVA sobre essas operações, enquanto pessoas físicas serão tributadas apenas se ultrapassarem determinados limites, como faturar mais de R$ 240 mil anuais em locações ou possuir mais de três imóveis alugados. A Secretaria de Comunicação do governo federal informou que haverá redução de 70% na alíquota das locações e de 50% nas demais operações, o que deve aliviar parte da carga para locadores de pequeno porte.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
Outro ponto importante da reforma será a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF dos imóveis”. Regulamentado pela Receita Federal em 2025, o CIB reunirá dados de imóveis urbanos e rurais em um código único de identificação georreferenciada, válido em todo o país. O objetivo é modernizar a gestão das informações sobre propriedades, evitando divergências entre cadastros municipais, estaduais e cartoriais. Embora o CIB não implique automaticamente aumento de impostos, ele poderá gerar revisões no valor venal dos imóveis, o que afetaria o cálculo do IPTU.
Desafios e oportunidades para o setor
A convivência entre os dois modelos tributários exigirá que o setor imobiliário se adapte rapidamente. O planejamento tributário detalhado, a revisão de contratos e a capacitação das equipes contábeis e jurídicas serão essenciais. Gabriel Santana lembra que, apesar dos desafios, a reforma também traz oportunidades significativas para o setor: “A reforma representa um marco importante para o setor. A expectativa é que traga mais transparência, simplificação e eficiência, além de permitir o aproveitamento mais amplo de créditos tributários.” No entanto, ele alerta para a cautela necessária, pois a definição das alíquotas e a implementação do período de transição serão determinantes para o equilíbrio entre custos e benefícios, sem comprometer a acessibilidade dos imóveis e a estabilidade do mercado.
Da redação do Jornal Panorama
Com informações: Brasil 61
Imagem: Fernando Frazão/Agência Brasil
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